Dự án thế chấp ngân hàng: Muốn bán, chủ đầu tư phải giải chấp

10:45' 01/08/2016 (GMT+7)
|

(VnMedia) - Nếu chủ đầu tư muốn bán căn hộ tại dự án đã thế chấp cho ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp căn hộ đó. Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư.

 

Vừa qua, Hà Nội đã chính thức công bố thông tin về các dự án bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng. Để làm rõ thông tin liên quan đến hoạt động thế chấp, Pv đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Ngọc Quang - Phó giám đốc văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.

- Xin ông cho biết lý do vì sao khách hàng mua nhà tại dự án bất động sản đã được cấp sổ đỏ, nhưng họ vẫn không thể mang tài sản đó để thế chấp, vay vốn ngân hàng?

Ông Đặng Ngọc Quang: Các chủ đầu tư khi triển khai dự án có thế chấp vào ngân hàng. Sau đó, dự án thực hiện xong, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục giải chấp từng phần cho khách hàng mua nhà và tiến hành làm sổ đỏ bình thường.

Vừa rồi, tại dự án Dolphin Plaza, chủ đầu tư cũng thực hiện việc thế chấp một số căn hộ chưa bán hết. Nhưng khi khách hàng đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì hệ thống của Văn phòng đăng ký đất đai lại thông báo dự án đang thế chấp ngân hàng là chưa đúng.

Khi chúng tôi kiểm tra lại thông tin về dự án này, chúng tôi đã điều chỉnh lại và những căn hộ đã bán cho khách hàng vẫn sẽ được cấp sổ đỏ bình thường và khách hàng hoàn toàn có thể làm thủ tục thế chấp để vay vốn ngân hàng.

- Có nhiều dự án bất động sản tại Hà Nội cũng bị rơi vào tình cảnh chủ đầu tư giải chấp dần dần như vậy không thưa ông?

Tại Hà Nội, chỉ có 1 số dự án bị giải chấp dần dần. Việc này là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Khi chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng cũng cam kết rõ là sẽ giải chấp từng phần các căn hộ và chủ đầu tư cũng phải đăng ký tiến độ giải chấp với ngân hàng.

Vậy, theo ông, nếu mua nhà tại những dự án đã thế chấp cho ngân hàng, khách hàng sẽ gặp phải rủi ro gì?

Về nguyên tắc, khi chủ đầu tư thực hiện việc bán nhà theo tiến độ cho khách hàng thì chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp các căn hộ đó. Do vậy, khách hàng không lo sẽ gặp phải rủi ro. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không thực hiện việc giải chấp đúng thì người mua nhà chịu thiệt thòi. Vì vậy, khách hàng phải tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua.

- Hiện nay, nhiều chủ đầu tư dự án chưa được cấp sổ đỏ, nhưng họ vẫn mang thế chấp cho ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án (không đăng ký thông tin thế chấp với cơ quan quản lý). Song song đó, các chủ đầu tư này vẫn bán nhà cho người dân. Trường hợp này có xảy ra nhiều không?

Chúng tôi chỉ kiểm soát được những dự án đã đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo tại văn phòng đăng ký đất đai. Khi chủ đầu tư thực hiện việc giải chấp thì chúng tôi sẽ tiến hành cấp sổ đỏ cho khách hàng bình thường.

- Thưa ông, hiện Hà Nội có bao nhiêu dự án đăng ký thông tin thế chấp ngân hàng tại Văn phòng quản lý đăng ký đất đai?

Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện có khoảng 26/300 dự án đăng ký thông tin thế chấp.

- Theo ông con số này có quá ít so với thực tế không. Có phải chăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang “trốn” đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo để dễ bề huy động vốn của người mua nhà không?

Những dự án đã làm thủ tục đăng ký thế chấp tại ngân hàng thì không thể nào “trốn” đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký đất đai. Vì, hợp đồng thế chấp ngân hàng chỉ được đảm bảo và có tính thanh khoản khi chủ đầu tư đăng ký thông tin thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Nếu như, chúng ta đặt vấn đề chủ đầu tư thế chấp ngân hàng nhưng trốn đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo là hợp đồng không có hiệu lực.

Việc chủ đầu tư và ngân hàng liên doanh, liên kết đầu tư nhưng không phải là hình thức thế chấp sổ đỏ thì cơ quan chúng tôi không thể kiểm soát hết được. Đây hoàn toàn do chủ đầu tư thực hiện với ngân hàng.

- Vậy, khi chủ đầu tư thực hiện bán căn hộ dưới hình thức hợp đồng mua bán thì họ đã phải giải chấp các căn hộ đang đăng ký thế chấp tại ngân hàng hay chưa?

Chủ đầu tư đang thế chấp dự án tại ngân hàng mà lại muốn mang ra bán thì chủ đầu tư phải giải chấp sản phẩm đó thì mới được bán.

Văn phòng đăng ký đất đai có quản lý được việc chủ đầu tư dự án bán căn hộ ngay khi đã giải chấp ngân hàng hay không? Hay là chỉ đến khi, chủ đầu tư đi đăng ký thủ tục làm sổ đỏ thì Văn phòng mới biết?

Văn phòng đăng ký đất đai không thể kiểm soát hết được việc này. Doanh nghiệp khi thực hiện việc bán hàng họ không phải báo cáo cho văn phòng đăng ký đất đai. Khi nào chủ đầu tư làm thủ tục đăng ký xin cấp sổ đỏ thì văn phòng mới thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Lúc đó, mới tiến hành kiểm tra việc thế chấp.

- Khi giao quyền cho các doanh nghiệp chủ động đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo. Các ông có lo ngại việc họ không làm đúng quy định của pháp luật, tức là giải chấp ngân hàng ngay tại thời điểm bán căn hộ hay không?

Việc đó là trách nhiệm rất quan trọng của chủ đầu tư. Và chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Xin cám ơn ông!

Khánh An (ghi)